钟建
房地产行业受经济社会发展状况的影响，同时反作用于经济社会的发展。中国特色社会主义进入新时代，面临新的改革和挑战，国家实施供给侧结构性改革，十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”这一理念。面对目前中心大城市的房价快速上涨，边远中小城市房屋去库存问题。赤水市作为一个边远县级市，要认真对待房地产行业供给侧结构性改革，以此化解房地产行业存在的问题。
一、赤水市房地产发展现状
赤水市城区户籍人口6万24万户，实际居住人口0万27万户，已登记住宅超过35万套，户均拥有住宅3套。207住宅销售7970套，年末住宅库存2649套，购房者约50%来自乡镇农村，以选购城市住宅为主，30%来自重庆、四川方向，以选购高山康养度假为主。207新增商业用地5万平方米，年末在建住宅56万平方米4万套。现规划住宅容积率由之前的55逐渐下降到35以内，已规划未建项目，房地产商积极联系规划部门调整规划下调容积率，住宅提档升级已经开始。
二、赤水市房地产发展存在问题
赤水市房地产在过去20年获得快速发展，对推动城镇化进程做出了巨大的贡献，对改善人居环境、居住条件方面取得了积极作用，但在快速的发展过程中累积了一些问题。
第一、房地产开发阶段性过剩。赤水市城区户均拥有住宅3套，已建和在建住宅项目超出城市现有人口承载范围，房屋空置率较高。206年房地产公司年末库存9508套，經过207年积极的房地产销售政策，207年房地产库存下降至2649套，但3年前开盘项目仍然有20多个未售完。
第二、房地产个别子项目出现严重过剩。赤水市因交通和地理区位因素，商贸发展相对落后，商业地产需求不足，又因商业地产价值相对较高，开发商更热衷于商业地产开发，特别是后街小港住宅底楼商业地产过剩较为严重。城区房价平均3000元/立方米，同周边城市相比房价相对较低，然而赤水市人均年收入高于周边地区，随着市民支付能力和生活水平不断提高，小产权房出现相对过剩，无论是新房还是二手房销售都存在困难。
第三、房地产规划建设品质不高。住房货币化改革20年来，城区原有市民户均拥有住房3套，新购房均为改善性住房。房屋平均使用寿命60年，而今20年不到换新房，这是为什么？经调查，80%住户因对原有住房品质不满而换新房。实地考察发现新规划开发住宅仍然品质不高，建筑容积率虽然从55降到了35，但作为一个县级城市仍然较高，给人的感觉是拥挤，空间狭小，赤水市森林覆盖高达8285%，但城区建筑较密，绿化率较低，包括新开发区域绿化率仍然不高。
第四、政府推动房地产发展愿望仍然较高。赤水市是一个农业县，是一个旅游县，但农业、旅游相关财政收入相对较差，作为一个财政收支困难的地方政府，无论是土地出让收入，还是房地产相关税收都是地方收入的重要来源，政府收入更依赖于房地产，推动其发展的期望仍然很高。
三、赤水市房地产发展的几点建议
中央经济工作会议提出供给侧的结构性改革以来，赤水市在房地产领域提出消化房地产库存，通过连续的降息、税收优惠等政策，房地产市场出现了重新恢复和增长，但仍有不少问题亟待解决。
第一、大力推动旧城区改造。赤水市旧城区存在基础设施不够完善、功能配套不够齐全、规划布局不适应新形势的问题，是目前需要改造的一个重点区域。旧城区改造涉及问题多，改造成本高，开发收益低，开发商参与改造不积极，需要政府提供更多的政策优惠来推动。旧城区改造一定要解决不适时宜的东西，做好改造规划，在容积率、绿化率、道路建设上要高标准严要求，在规划建筑风格上要突出地方特色。
第二、紧跟市场需求调整房地产开发。房地产企业库存积压一直是老大难问题，面对商品房库存积压，特别是商业地产，更需要转换思路，无论是政府还是房地产企业都应在有效需求的基础上推动房地产开发，摆脱这一块难啃的骨头。赤水市虽然房地产价格相对较低，但并不意味着房地产开发可以放弃品质，相反赤水市这样的县级市房地产以自住型需求为主，更应该根据市场需求在品质上下工夫，减少低端和无效供给，更好满足居民需要。
第三、提高规划建设标准推升城市品位。在房地产建设发展理念上要坚持以“创新、协调、绿色、开放、共享”为统领，在指导思想上要以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展的新型城镇化建设为指导。在基础设施建设上要狠抓街道、公路、停车、体育、娱乐、休闲、供电、供水等基础设施的超前谋划。在城市社区管理，街道卫生管理，物业管理方面要更加精细化。在房地产开发上立足高水平规划、高质量建设、高标准管理。在房地产供给上控制数量、提升质量。凝心聚力打造创新开放、美丽富裕、文明幸福的多彩赤水。
第四、推动房地产开发多样性。房地产行业要通过转型创新，吸引更多新技术、新产品、新业态、新模式，尤其是将互联网创新思维融入房地产业，从而适应新常态、把握新常态、引领新常态，推动房地产业提质增效升级。政府和开发商都要明白住房不仅仅是一个简单的物理空间，更是良好的心理空间，住房不仅仅是由混凝土堆砌起来的“壳”，更是融入人性化服务的“里”。在面对住房需求趋于多样化、个性化、差异化问题时，我们更应该通过创新转型，适应市民对住房消费观念的变化，满足市民对各种新的生活方式和居住文化的追求，为住房消费激发新需求，挖掘新潜力，增添新活力。
第五、做好房地产政策调整和完善。房地产行业是国民经济发展的重要支柱产业之一，但一味依靠房地产行业的发展来带动国民经济发展从长远来看是不可行的。日本的房产泡沫和美国的次贷危机都是过分依赖房地产行业的教训。房地产政策调整上要坚决贯彻落实党的十九大精神，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。坚持调控政策连续性和稳定性，加强市场调控和监管，特别是做好房产税征收的前期准备工作，防范化解房地产市场风险。
房地产一直伴随着赤水市地方经济的发展，也是推动赤水市经济快速发展不可缺少的行业，它所创造的价值在经济中占比很大。但并不能因房地产对经济的贡献大，而大肆发展房地产，无度的建设会导致社会和经济发展的不平衡，房地产市场健康、稳定才是推进赤水市经济平衡发展的前提。
文章来源于：时代金融