杨术华
【摘要】房地产企业所得税在整个房地产税负中占据较大的比重，是房地产企业发展的重要税种。文章在阐述房地产企业所得税存在问题的基础上，从完善税法制度、营造良好风气、规范纳税筹划等方面具体分析怎样解决房地产企业所得税问题，旨在更好的促进房地产行业发展。
【关键词】房地产所得税管理问题对策
近几年，在社会经济的不断发展下，房地产行业进步较快，房价飙升，房地产行业成为最具发展前景的行业之一。但是从发展实际来看，房地产的纳税筹划与其丰厚的利润之间呈现出不相适应的问题，房地产企业纳税总额不容乐观。加上房地产开发企业经营情况的特殊性和征管手段的落后，房地产所得税管理筹划存在较多的问题，加剧了房地产所得税流失问题，房地产行业税收征管成为国税部门税收征管的薄弱环节。为此，怎样系统解决房地产企业所得税征管问题成为相关人员需要思考和解决的问题。
一、房地产企业所得税存在的问题
（一）所得税申报存在故意少报、少计当期应纳税所得的现象
第一，应税收入的隐匿。应税收入的隐匿问题主要表现在以下几个方面：首先，预收款项没有按照规定来申报纳税。房地产行业发展当期获得的预售收入需要按照规定的利润率预计营业利润，并入当期应缴纳所得额统一计算缴纳企业所得税。但是在实际征管中，一些企业没有严格按照这些规定申报纳税。其次，销售款长期不结转。房地产企业长期将销售款、预售定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”上，由此引发账面不存在需要缴纳所得税的虚假现象，偷税漏税问题严重。最后，代收款项没有计入收入偷逃企业所得税。房地产企业在发展的过程中对于产生的水电费用、燃气费用等没有按照标准缴费，存在偷税漏税行为。第二，房地产企业成本费用支出不符合实际。房地产企业成本费用项目较多、结构复杂、专业性强，因而企业成本费用支取票据大多是合法的。但是税务部门审核结果真实与否难以判断，存在项目分期开发成本确认难、实际开发成本超出预算、因为人员变动企业前后管理模式和资料的保管出现脱节等问题。
（二）房地产税收政策不完善
在2005年的时候，国家就房地产市场的税收征管出台了一系列政策，但是在实际工作中，房地产企业纳税人往往以自己没有增值额为理由，不去申报或者少申报土地增值税。加上税务检查的繁琐和政策的不明确，房地产税务往往是按照预征率进行结算的，加大了征纳双方的意见分歧。
（三）房地产税务部门管理不完善
第一，税源管理手段不高。房地产企业的开发具有流动性大、变化大的特点，在发展的过程中存在较为严重的资金体外循环现象，房地产企业发展资金动向难以把握。税务管理部门工作局限在对房地产企业报送纳税申报报表和财务报表情况，没有及时把握房地产企业实际经营情况，对税源信息掌握不够完善。第二，房地产税收征管力量缺乏。房地产行业涉及知识广泛，由此对税务人员的能力、素质提出了更高的要求。但是从实际发展情况来看，税务人员个人知识、技能水平不高。
二、房地产所得税管理完善策略
（一）加强对房地产企业所得税水源的监控
第一，加强对房地产企业发票的使用和管理。首先，将房地产企业使用的预收款收据纳入到发票管理中，避免出现自制收款收据的行为。其次，严格检查入账票据的真实性和合法性。最后，加大对房地产企业违法发票管理行为的惩处力度。第二，加强对房地产企业税收基础资料的收集整理。房地产企业税收管理的重难点内部预售再转售转移利润行为。受房地产价格不稳定和核定计税价格税款征收缺乏依据的影响，需要相关人员加强对房地产税收基础资料的管理。比如可以通过预售合同备案制度来对房地产企业发展现金流收据进行检查，在发现内部认购价格较低的时候及时查明原因，按照规定及时处理。第三，加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。房地产企业发展过程中，各个用房地产抵付各种应付款项、低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。
（二）完善房地产企业所得税制度
第一，提升房地产税收政策的立法层级。现阶段，我国房地产税务管理参照的是税务系统的税务规定，而法院处理房地产税收问题时候依据的是法律法规。为了提升二者的适应性，需要将房地产企业所得税税收管理规定上升到法律层面，从而减少房地产所得税管理风险。第二，完善房地产所得税税收管理规定。现阶段，房地产所得税管理主要针对的房地产开发企业，对建筑企业、租赁企业涉及到的规定较少，由此出现了房地产所得税管理链条的中断，不利于实现有效的房地产所得税管理。为此，需要相关人员在房地产稽查中加大对和房地产开发相关企业部门的税务检查。第三，精细化政策条款，严格界定政策。针对现阶段房地产税收管理中遇到的实际操作问题，需要予以进一步的明确，通过统一口径来提升房地产税收政策执行的公平性、科学性。
（三）加强房地产行业和地税、银行、城建等部门的联系交流
第一，加强房地产行业和地税部门的联系交流。房地产行业税收管理需要充分重视地税部门多年积累的所得税征管经验，借鉴地税部门在税务征管上的经验，主动和地税部门联系，交流最新的税收信息。第二，加强房地产行业和计划管理、城市规划、土地规划、金融、行政等部门的交流，加快打造税收信息传递制度，全面了解房地产开发企业立项、开工、完工日期、开发项目数量、建筑面积、施工进度、个人购房贷款支付等各类信息。
综上所述，房地产所得税税收征管不仅能够保证国家获得稳定的财政收入，协调各方发展利益，强化国家经济职能，而且還能够进一步增强国家经济的宏观调控力度，完善国家经济运行机制，促进社会稳定发展。房地产行业的快速发展使其所得税管理变得尤为重要，为此，需要相关人员结合房地产行业所得税管理现状，从多个方面进一步完善房地产所得税管理工作，从而更好的促进房地产行业发展。
参考文献
[]林佳敏房地产企业所得税纳税评估问题及对策研究[D]华侨大学，206
[2]乔晓宇房地产行业企业所得税纳税评估问题研究[D]东北财经大学，202
文章来源于：时代金融