发展大道开发对策与建议

发展大道开发对策与建议

2003年元月，xx市人民政府批准了发展大道片区分区规划，发展大道沿线将如何进行建设已成为各级政府和社会各界共同关心的话题。以下是我对开发建设发展大道的几点看法，仅供参考。

一、发展大道建设现状及开发意义

发展大道位于xx区城区x的东北部，道路西北接xx公路，西南接xx高速公路东山立交桥。发展大道xx区段全长x公里，规划道路红线宽度为x米，现已完成了x米宽的车行道施工。发展大道片区规划面积为x平方公里，其中城市建设用地为x平方公里（含各种防护绿地x平方公里），片区东南边分别接云集路延伸段和改线后的东山四路，西南面以xx高速公路为界，西北侧与xx公路毗邻，东北端止于xx公路杨家湾立交桥，横跨xx、x、x等三大行政服务区，其中xx片区的规划面积为x平方公里，涵盖xx等x个自然村。近期发展大道的开发建设仅局限于发展大道道路沿线两侧各x米的区域。

开发建设发展大道具有十分重要的意义：

一是有利于拓展城市骨架和发展空间。由于受到地理条件的限制，xx区城区小溪塔的可建设用地十分有限，随着近几年城市建设速度的不断加快，x老城区的发展空间更加显得捉襟见肘，发展大道的兴建不仅为城区新辟了x公里长的主干道，而且还为城区的建设提供了x平方公里的发展用地（规划面积），发展大道沿线将成为xx区城市建设的重心。

二是有利于为区域经济发展提供平台。未来的发展大道片区将是xx区的一类工业园区和无污染轻加工工业区，发展大道的开发建设可以更进一步地改善xx区的投资环境，将会更加增强xx区的市场竞争力，吸引一些大项目或知名企业落户xx区，而这些知名企业的进驻落户将会更有力地推动xx区的经济向前发展。

三是有利于提升城市品位。发展大道沿线目前还是城市建设的空白带，通过高起点规划，高水平设计，高质量建设，高效能管理，不断丰富片区的生态和景观视觉效果，构筑xx市城区的东向景观轴线，营造出良好的生态环境和投资环境。发展大道作为城市建设和管理的重要标志，将成为一道新的亮丽的风景线。

四是有利于提高人民的生活质量。随着经济的不断发展和城市居民生活水平的逐步提高，城市居民对生活的追求将从数量型转为质量型、从物质型转为精神型、从户内型转为户外型，聚环保、生态、文化于一体的发展大道片区将满足市民日益增长的生活需求。

二、发展大道开发战略

自发展大道动工兴建以来，xx区便对沿线两侧各300米的建设进行了控制，控制区面积为xx平方公里，控制区有居民x户，x人。对发展大道道路沿线实施开发建设，可以为整个发展大道片区的开发建设起到示范和带动作用。

（一）以高标准地编制规划为着眼点，把握开发建设的主方向。

城市规划是城市建设和发展的蓝图，是建设和管理城市的基本依据，科学合理地编制发展大道规划，是实施发展大道开发建设的前提和基础。2003年初，由xx市城市规划设计研究院编制的发展大道片区分区规划已经xx市人民政府批准，可以说分区规划的编制为开发建设发展大道指明了方向，确定了基调。然而分区规划毕竟是宏观的，粗线条的，要实施发展大道的开发建设，还必须依靠控制性详细规划来具体指导。政府要尽快主持编制详细规划，如果没有编制好控制性详细规划便草草上马，随意布局，将会留下无法弥补的缺憾，造成巨大损失。要成功地开发建设发展大道，在规划上起码要做到以下几点：

一是要准确定位。发展大道片区分区规划将发展大道片区定性为xx市中心城区和小溪塔城区向外拓展的重要片区，是展示xx市生态特色的城市新区，是以发展一类工业为主，同时大力发展无污染轻加工业的山水园林新区。片区规划将xx区片划分为四个区，即环保生态旅游区、高档居住区、商业服务区及轻加工工业园区，应该说片区规划定位准确，功能分区明确。然而从发展大道得天独厚的地理优势及城市发展的需求来看，还应该将发展大道定性为xx市和xx区重要的物流基地，与此相对应地在功能分区上应当增加一个商业物流区。从而使得发展大道成为“五位一体”，“五位”既各具特色、相对独立，又交相辉映、相得益彰：环保生态旅游区要突出贴近自然、无污染的特点；高档居住区要以人为本、体现品位；商业服务区要相对集中、方便购物；轻加工工业园区要力求进驻的企业投资规模大、经济效益好、污染程度低；商业物流区要做到货物齐全、交通便捷、辐射范围广。

二是要凸现特色。无论是一个城市，还是一个区域，都要有自己的特色，特色是一个城市的个性，是一个城市的魅力所在，一个城市要有魅力就必须允许张扬个性，必须在遵循城市发展普遍规律的基础上，结合实际，合理地确定城市的发展方向和发展模式，以形成独具特色的城市风格。城市特色的形成有自然、人工、社会等三大因素，就发展大道而言，一是可以充分利用该片区丰富的山体、水体资源，形成其独特的自然特色。二是通过科学合理的规划布局、求同存异的建筑形象、风格不同的园林绿化、内涵深厚的雕塑小品等手法表现其与众不同的建筑特色。三是依托xx区深厚的历史文化底蕴，通过强化文化建设和保护，表现出xx区的历史背景、文化传承以及人民的生活习俗、行为方式、道德情趣，展现其丰富的文化特色。总之，要通过自然、建筑、人文的合理共存和有机融合，使发展大道片区特色鲜明、别具一格。

三是要深化细致。要使发展大道的规划具有较强的可操作性，就必须使发展大道的规划在科学合理的基础上深化细致，控制性详细规划必须以分区规划作指导，各项专业规划必须与控制性详细规划相协调，特别是对重要地段、重要节点的规划更要精心编制，绝不能因规划设计不合理而给城市建设造成巨大浪费。

四是要统筹兼顾。发展大道和黄柏河水域是xx区与xx市实现无缝对接的锁扣，为避免xx市与xx区在接头处出现断层，首先必须理顺市（xx市）、区（xx区）两级规划管理体制，既要在规划上统一，又要在建设上统一，要统一标准、统一格调、统一进度。其次要统筹部署好通讯、给水、排水、供电、供气等基础设施，切不可因行政界限的划分而各自为政、自成一体。

（二）以高限度地储备土地为突破点，算好开发建设的经济账。

2002年，我区耗资x万元，分两期完成了发展大道6米宽的车行道的建设，经概算要全面完成42米宽的道路红线内的施工项目（包括绿化带、非机动车道、人行道及电力、电讯、天然气、给排水、照明），至少还需要投资3亿元。此外，要完成发展大道近期可开发用地的场平任务，需要投资x亿元，如果单纯依靠地方财政投入，这对于财政收入仅过x亿元的xx区来说，无疑是一道无法逾越的难关，因此必须依靠经营城市来建设城市，可以说现阶段经营好城市是实现城建事业可持续发展，加快城市化进程的重要举措，也是市场经济体制下城市建设的必由之路。

、最大限度地储备土地，垄断土地一级市场。土地是最基本也是最丰厚的国有资产，合理经营好土地可以为城市建设带来巨大的收益。首先，政府必须高度垄断土地市场，建立规范的收购、整理、储备、出让及拍卖制度；其次，在土地开发和出让之前，必须完成控制性详细规划的编制和审批，并且由规划部门提出规划设计条件；第三，要对提前征用的“生地”经过开发整理变成“熟地”，待价而沽。发展大道沿线近期可建设用地接近x亩，目前xx区土地储备中心仅收储x亩土地，储备的土地还没达到一半，而且收储的土地基本没有经过整理，当前政府要委托土地储备中心尽快地将发展大道沿线没有收储的土地进行收储，委托城市投资公司对收储的土地进行必要的开发整理，以提高土地的开发利用价值。

2、经营好城市基础设施。一是按照“谁投资，谁管理，谁受益”的原则，采取股份制、混合制、合资合作等形式，通过吸纳民间资本或招商引资，加快基础设施建设步伐，如发展大道沿线的给排水、供电、电讯、电视、供气等设施均可由经营单位投资建设。二是除一些公益性的基础设施外，其他一些资本性基础设施都可以实行所有权和经营权剥离，对已建成的基础设施通过拍卖、出售、重组合作权或有偿使用、服务收费，获得相当于社会平均利润的经营回报。如通过拍卖自来水公司、污水处理厂的经营权或所有权，为城市建设增加收益。

3、挖掘无形资产潜在效益。开发城市无形资产，既可以获得巨大的收益，又可以塑造城市形象，因此要充分挖掘和利用这部分存量资产，例如将道路、桥梁、广场、护坡（护堤）、公园等基础设施的冠名权、发布权、群众性文体文艺活动的命名权以及公路线路持许经营权等公开拍卖，使无形资产增值变现。

4、搞好房地产开发。房地产开发是经营城市的重要内容，它不仅能提高土地综合效益，而且能促进基础设施配套化，进一步完善城镇服务功能。要始终坚持“综合开发、配套建设”的原则，规范房地产市场，通过出台一系列优惠政策，引导、鼓励外资和社会资金参与房地产开发，加快发展大道中高档居民区的建设，这样既可以满足城镇居民住房需要，又可以减少基础设施配套投入，还可以为城市建设增添新的亮点。

（三）以高质量地完善设施为出发点，谱写开发建设的前奏曲。

要开发建设发展大道，必须全力推进基础设施建设，道路、电力、通讯、给排水、绿化等基础设施建设是发展大道片区发展的基本保障，更是招商引资的资本，在进行基础设施建设时，要着重把握好以下几点：

一是要舍得投入。投资环境是项目入驻的基础，政府要想方设法筹措资金，将基础设施建设到位，为招商引资赢得先机。但在加快基础设施建设的过程中，要把握好基础设施建设之“度”，要充分考虑财力、物力的可能，合理确定建设规模和发展速度，不能急于求成、急功近利。

二是要提高标准。基础设施的建设是百年大计，一定要按基本建设程序进行建设，确保设计合理，施工规范，质量优良，要立足长远、结合实际制定建设标准，既要避免临时应付、起点过低，又要避免贪大求洋、华而不实。

三是要把握节奏。在基础设施各项目中，道路是城市的骨架，是绿化、给排水、电力、电讯等项目的载体，因此要进行基础设施建设，首先必须修路，要依托道路来拉开城市骨架，来拓展城市空间。其次，要抓紧进行发展大道绿化建设，要做到道路延伸到哪里，绿化便相伴到哪里。第三，要统筹安排好其他基础设施，避免重复建设，尽可能地实现基础设施区域共享和有效利用。

四是要理顺体制。如前所述，发展大道隶属xx、xx、xx等行政辖区，尽管建设主体不一样，建设时间不一致，但使用的规划设计图纸及建设标准应该是一致的，如果在建设上各自为阵，既不利于xx区与xx市的无缝对接，也影响区域经济发展，还有损发展大道的整体建设形象。xx市政府要总揽全局，统筹安排，要通过发展大道的开发建设，把xx、x、东x有机地融为一体，绝不能各行其是、形成落差。

（四）以高效能地管理城市为落脚点，塑造开发建设的新形象。

规范而高效的城市管理，是确保城市规划全面实施，城市建设有序推进，城市各项工作顺利开展的关键，当前在城市建设工作中仍然存在“重建设，轻管理”的倾向，城市管理思想落后，管理水平低下是制约城市建设和发展的症结所在。发展大道片区作为小溪塔的新区，作为展示城市规划、建设、管理水平的平台，更要下大气力管理好。

一是要适应新形势的要求，确立正确的城市管理思想，加强和改进政府对城市建设的管理。要加快转变政府职能，切实把政府管理经济的职能转变到为市场主体提供优质服务上来。要敢于破除束缚城市发展和管理水平提高的种种体制障碍，不断推进体制和机制创新。在发展大道的开发建设上，既要做到建管并重，又要做到建管分立，要实现真正意义上的政企分开。为了确保开发建设的顺利进行，政府可以委托城市投资公司负责发展大道的开发建设，也可以组建专门的公司承担开发建设的相关工作。

二是要转变工作作风，提高办事效率。要加快发展大道的建设，必须以项目建设为突破口，项目是发展大道片区扩张和发展的载体，发展大道片区是项目入驻和建设的平台，项目入驻的关键在环境，要优化发展环境就必须完善制度，优化服务，提高效率，如果有必要，可以设立发展大道片区开发建设管理委员会，实行“一站式”服务，力求做到队伍精干，制度完善，工作创新，程序规范，服务优质，效率提高。

三是要加强法制建设，依法行政。在发展大道开发建设伊始，就要制定和完善规划、建设、管理的一系列规定，并且要广泛宣传，严格遵守，特别是在规划方面，所有规划都必须按法定程序审批，经过审批的规划具有法律效力，任何人都必须服从，不得任意修改，要切实保证规划实施的法制性、连续性和严肃性。

四是要加速城市管理信息化。发展大道片区应该是展示知识经济时代特点的新区，因此要大力发展电子政务，加快推进城市规划管理信息网和市政公用事业服务信息网建设，有条件的单位要争取尽快启动数字信息基础设施建设，推动数字化、网络化技术在城市工作中的广泛应用。

三、开发建设应注意的几个问题

（一）政府应掌握好开发主动权。城市是现代文明的标志，是经济、政治、科技、文化、教育的中心，是一个有着多元利益纠缠的空间，发展大道片区作为城区的拓展和延伸，同样具有城市的功能和特点，政府如果放弃对这个空间的有效控制、政策导引和对发展框架的主导，则会导致发展大道的开发建设失序。政府的主动权主要依靠“三控”体现出来：一是通过分区规划控制好空间结构；二是通过控制性详细规划控制好开发建设强度；三是通过强有力的管理控制好建设标准和秩序。

（二）要注意自然资源的保护和利用。绿色植物既可以吸收、利用二氧化碳，又可以释放人类生存所需要的氧气，被视为“城市绿肺”。城市中的湖泊不仅仅是市民休闲游玩的首选地，而且具有独特的生态功能，被称为“城市之肾”。发展大道片区具有丰富的山体、水体等自然资源，为建设展示生态特色的城市新区创造了有利条件，在开发建设发展大道的同时，要注意保护好现有的森林植被和水域，并且要特别注意保护好梅子垭水库这一得天独厚的水环境。

（三）不能盲目地追求土地收入。土地开发收入尽管已经成为城市建设资金的主要来源之一，但如果一味地追求土地开发收入，提高建筑密度和容积率，将会为城市建设落下新的败笔，除此之外，还有可能因一时之利而引进一些科技含量低、投资规模小、经济效益差、污染程度高的项目，与营造环保生态的人居环境目标背道而驰。因此，必须严格控制指标，严格建设标准，不能急功近利、因小失大。

（四）要妥善安置好搬迁户。发展大道沿线的开发建设将至少搬迁300户居民，如果不妥善安置好这些搬迁户，将会成为新的社会不稳定因素，要安置好这些搬迁户可以采取以下途经：一是规划安置小区对拆迁户进行集中安置，安置小区要交通便捷、环境优雅、设计合理；二是为拆迁户提供适合的岗位，如果不能为其提供就业岗位，也可以通过建设商业门面，对其进行安置；三是为失地农民购买社会养老保险；四是可以考虑将拆迁户手中的土地拿出参与入股，通过年年分红，为其解决生活出路，以绝后顾之忧。

我深信，只要城市的建设管理经营者正确决策，并在先进工作理念的指引下不懈努力，一个青山绿水、鸟语花香、空气清新、环境洁净、交通便利、科技发达、经济繁荣、富裕文明的城市新区，在不久的将来，一定会象一颗璀璨的明珠为xx增辉！