论转让个人住房征收个人所得税难的原因及对策

　　&bsp;随着经济的发展和人民生活水平的提高，房屋交易市场不断活跃，房屋交易明显增多，个人转让住房的个人所得税问题也引起人们普遍的关注。现行税收政策规定，个人转让住房应按财产转让所得的20%征收个人所得税。但由于受多种因素影响，个人转让住房征收所得税难度较大，效果不理想。
　　一、个人所得税征收的现状
　　各地对个人转让住房征收个人所得税采取不同的征收方式，有纳入房地产交易大厅征收的，有纳税人主动申报纳税的，有纳税人主动申报与纳税人所在地主管税务机关负责征收结合的，征收效果差距较大。
　　据调查，2005年全市发生个人转让住房4500人次，征收个人所得税仅6万元。由于在征收方式上没有将个人所得税的征收纳入房地产交易大厅，并在办理房产证前征收，征收环节的控管不力，同时，纳税人主动申报纳税的较少，主管税务机关对纳税人交易房产情况不能及时准确掌握，事后的查处需要投入大量的人力、物力，征收难度较大。
　　税收政策的规定不够明确，可操作性差，政策执行不统一。
　　二、个人所得税征收难的原因
&bsp;&bsp;（一）税法宣传的针对性不强是纳税人的纳税意识存在差异的主要原因
　　对个人出售住房所得应缴纳个人所得税税法早有规定，如：994年出台的《个人所得税法》规定：“财产转让所得按20%税率征收个人所得税”；999年财政部、国家税务总局、建设部为促进我国居民住宅市场的健康发展，联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔999〕278号），进一步明确规定：“个人出售自有住房取得的所得，应按照财产转让所得项目征收个人所得税”。但由于税法宣传对税收政策的专项宣传做得不够、针对性不强，纳税人对具体税收政策的了解有较大的差距。在实际工作中，有80%的个人不知道个人出售房屋要缴纳个人所得税，甚至有不少人认为对个人出售房屋征收个人所得税是新开征的税种。税法宣传的针对性不强是纳税人的纳税意识存在较大差异的主要原因。
　　（二）税收政策的不完善是个人所得税征收难的基本原因
　　１、装修费用扣除标准不合理
　　按照税法规定，财产转让所得为转让财产的收入额减除财产原值和合理的费用后的余额。合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。费用扣除应遵循以下原则：权责发生制原则、配比原则、相关性原则、确定性原则、合理性原则。根据这些原则，装修费用是个人住房成本费用的重要组成部分，只要纳税人提供了合法有效的票据（因合法有效的票据可以有效防止和堵塞装修队伍相关税收的流失），经税务机关确认后，应按照合理的标准扣除。现行税收政策规定实际发生的装修费用按照房屋原值的0％、5％的比例内扣除，中心城市由于房价很高，按照房屋原值的0％、5％确定装修费用标准，能够满足装修的需要，但边远城市、经济欠发达地区，由于房价较低，按照房屋原值的0％、5％扣除装修费用，远远不能满足装修的需要，因此，装修费用扣除标准的确定不合理。
　　２、应纳税所得额确定难
　　虽然现行税收政策规定了房屋原值的确定标准，比以前的税收政策操作性更强，但在实际工作中对公有住房的房屋原值则难以确定。
　　现行税收政策虽然规定了公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算，但规定不够明确，操作性差。经济适用房的价格是政府有关部门根据不同片区、路段、土地购置成本、经济适用房建造成本等多种因素确定不同标准的价格，不同时期、不同片区的经济适用房的价格不一样。税收政策没有明确规定个人转让的已购公有住房的价格是按照全市经济适用房平均价格计算，还是按照同一片区经济适用房的价格计算，如果纳税人不在确定的经济适用房范围又如何计算等问题。同时，税收政策对经济适用房的价格是指购买公有住房时政府规定的经济适用房价格，还是出售公有住房时政府规定的经济适用房价格没有明确规定，而许多地区在职工购买公有住房时，没有经济适用房的价格可以参照，出售时由于不同路段、不同片区的经济适用房的价格差异也很大，参照性较差，甚至无可比性，造成应纳税额难以确定。
　　３、税收优惠政策的时间界定不够准确
　　现行税收政策规定，个人转让5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但5年以上的起始时间没有明确规定。购买住房的时间是以购买住房支付第一笔房款的时间、还是缴纳契税的时间、或者是取得房产证的时间，现行税收政策没有明确规定，并且这些时间差距很大，少则几个月、多则几年，征收机关没有统一掌握的标准，易造成税收政策执行上的差异。
　　４、是否家庭唯一生活用房住房的认定难
　　对家庭的理解差异较大，法律上对家庭没有明确的解释，家庭的差别很大，有与父母同住的、有单身的、有离婚的、有子女的、有无子女的等等，情况非常复杂，由于对家庭没有准确的界定，对家庭唯一生活用房的认定也缺乏统一的标准。
　　税收政策规定唯一生活用房的认定，以房地产管理部门建立的职工家庭住房档案为准，并由房地产管理部门出具职工家庭唯一生活用房的证明。但许多地区的房地产管理部门对职工家庭的住房档案不完整，许多人将房产分别以家庭其他成员的名字办理房产证，有的在本地有住房，在外地也有住房，房地产管理部门对个人在外地的住房更加不能准确掌握，增加了对家庭唯一住房的区分难度。并且，职工家庭不是永远不变的，由于各种原因家庭不断在发生变化，但有关部门的档案资料不可能做到及时更新，对唯一生活用房的认定难度很大，必然使该项政策的执行出现偏差。
　　５、税收政策规定不够严谨
　　一是关于保证金问题。现行税收政策规定，个人转让住房并拟在现住房出售年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。这项政策规定将其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，与现行税法确定的纳税期限不一致，不能保证国家税款的及时足额入库；对“拟在”现住房出售年内按市场价重新购房的认定上易产生差异，税收政策不应把纳税人将要发生的行为作为征税的依据，而应当按照据实的原则，发生纳税行为就要保证税款及时足额入库，同时，如果纳税人并不知道此项政策，在其出售现住房时按规定缴纳了个人所得税，但在１年内按市场价重新购房的，当纳税人提出退税要求，却没有政策依据办理退税事宜，必然造成工作上许多矛盾，政策规定不够严禁。
　　二是合理费用界定不够全面。现行政策规定住房转让以实际成交价格为转让收入，但对个人转让住房如果将房屋里的家具同时转让的，其转让收入包括了家具等物品，但税收政策规定扣除的合理费用却没有规定包括家具物品的费用，合理费用界定不够全面。
　　（三）部门之间协调不够是个人所得税征收难的重要原因
　　由于个人所得税的特殊性，税务部门在对个人出售房屋征收个人所得税时，需要有关部门提供相关资料，如房管部门对公有住房、家庭唯一生活用房的认定证明，物价部门确定的经济适用住房价格标准等，才能准确计算出售房屋的应纳税所得额。但在实际工作中，由于有关部门的资料不完整，相关的网络信息资料的建立时间较短，查找相关的数据难度较大，没有形成资料传递系统和机制，造成在个人所得税的征收管理工作中，准确计算售房成本难度较大，享受免税纳税人需要的资料查找难，从而影响税收征管工作。
　　（四）缴纳个人所得税未作为办理房产证的前置条件是征收难的关键
　　按照“国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”（国税发〔2006〕08号）文件规定，主管税务机关要在房地产交易场所设置征收窗口征收个人所得税。在此之前，缺乏相关的规定将个人转让住房征收个人所得税在房地产交易场所设置征收窗口，在转让环节征收个人所得税，各地在征收环节上采取了不同的方式，在不同的环节征收个人所得税，征收效果差异较大；同时，在房屋交易办证环节征收个人所得税的工作流程、人员职责、纳税人基础资料的建立和完善、信息资料的搜集和传递等方面应进一步加强和规范。
　　三、对策与措施
　　（一）加大税法宣传力度，注重税法宣传的针对性和实效性，不断提高纳税意识
　　为了进一步提高纳税人的纳税意识，为个人售房征收个税创造良好条件，应侧重税法宣传的针对性。一是通过各类媒体开展多种形式的宣传活动，利用电视、电台广泛宣传税收政策，做到家喻户晓，利用报刊“税收政策宣传栏”以问答形式，定期开展税收政策宣传；二是结合“税法宣传月”活动印制税收政策宣传资料，走上街头进行宣传；三是设立税收政策宣传热线电话，接受纳税人的政策咨询；四是举办税收业务培训班，对纳税人讲解税收政策；五是对诚信纳税的纳税人进行公开报道和宣传，对偷逃税案件公开曝光，营造诚信、依法纳税的良好社会氛围。
　　（二）修改、完善税收政策
　　税收政策的制定既要有利于促进“二手房”市场的健康持续发展，又要防止“二手房”市场过于火热，房价增长过快，同时，还要使制定的税收政策简便易行，操作性强，减少税收政策的漏洞，防止偷逃税的发生。
　　１、装修费用实行合理扣除
　　个人住房的装修费用，要求纳税人提供实际支付装修费用的税务统一发票等相关资料，能够证明纳税人实际发生的装修费用，根据装修与转让住房的时间差，按照每年3％—5％的折旧计算，余额作为装修费用计算扣除。
　　２、明确应纳税所得额的计算
　　规范公有住房的房产原值。按照出售公有住房时市级（含市级）以上政府规定的经济适用房价格计算全市平均价格，作为原购公有住房标准面积计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费，作为公有住房的房产原值。
　　３、准确界定税收优惠政策的时间
　　个人转让5年以上生活用房的起始时间，以购买住房支付第一笔房款的时间计算，至个人转让住房办理房产证的时间止，时间在5年以上可以享受免征个人所得税。
　　４、取消家庭唯一生活用房的优惠政策，扩大优惠范围
　　由于家庭唯一生活用房住房的认定难度很大，可操作性差，易造成税收的流失，应取消家庭唯一生活用房住房的优惠政策，并将优惠政策的范围适当扩大，对凡是居住满５年的个人住房，转让所得都可享受免征个人所得税的优惠。这样，税收政策更加严谨，操作性更强，采取各种手段偷逃税款的可能性也可极大地降低，有利于税收征管，公平税负。原创文章，尽在文秘知音338网。
　　５、进一步规范税收政策
　　个人转让住房按“转让财产所得”征收个人所得税，不以纳税保证金的形式缴纳。对其在１年内按市场价重新购房的纳税人，提供有关证明及资料，经税务机关审核后，退还全部或部分税款，使税收政策与《个人所得税法》一致，保证税款的及时足额入库。
　　住房转让以实际成交价格为转让收入，对个人转让住房如果将房屋里的家具同时转让的，其转让收入应当包括家具等物品，合理费用也应当包括家具物品的成本，但纳税人必须出具购买家具、电器的合法有效的发票，按照5年的使用年限平均扣除折旧，经税务机关认定，可作为房屋转让的合理费用扣除，如不能提供有关资料的，实行核定征收。
　　（三）加强部门配合、协调，建立协税护税网络
　　研究编制房地产管理的通用软件，建立房地产管理网络，房地产管理部门在录入相关数据的同时，税务部门可以通过网络及时了解和查询纳税人的有关资料，做到资源共享，信息共用。
　　税务部门应积极与财政、物价、城建、国土、房管等有关部门加强联系，定期召开联系会议，通报有关情况，加强配合，增进沟通。通过物价部门掌握房屋销售市场价格情况，为确定个人售房收入情况打下基础。财政部门和金库对须办理退税的及时予以办理，使纳税人在较短的时间内办理完毕相关的税收事宜。特别是房管部门在办理房产证时严格把关，对个人出售房屋的应凭税务机关出具的《个人所得税完税证》才给予办理房屋产权证。对个人出售住房只有相关部门的通力配合，才能有效地加强个人所得税征收管理工作。
&bsp;&bsp;（四）进一步规范个人所得税征收与管理
　　明确和规范个人所得税征收的工作流程和人员职责，建立和完善纳税人基础资料和信息，相关资料的搜集和传递须进一步加强和规范。
征收大厅应及时将征收个人所得税的情况与主管税务机关沟通，主管税务机关也应加强对个人转让住房的管理，及时与征收大厅加强联系，堵塞税收漏洞，落实精细化管理的要求，提高管理质量和水平。