一、概况
XXX县城位于县境中部偏东，是一个已有六百年历史的古城，地势东南高，西北低，四周为康熙饮马湖湿地、翰苑湖湿地、威镇湖湿地所环绕。县城总体规划控制区面积20平方公里，建成区面积为5平方公里，总人口约7万人，其中非农业人口44万人，农业人口约6万人，一年以上暂住人口万余人。XXX县城自古为西北重镇、属交通要冲，为宁夏银北地区的公路交通枢纽。&bsp;09国道、石中高速公路、包兰铁路擦城而过。县城内道路&ldqu;三纵&rdqu;、&ldqu;四横&rdqu;呈&ldqu;井&rdqu;型框架，县城公共交通体系完善，功能齐全，运营线路长8公里，有公交车辆0辆，出租车378辆。县城行政办公现主要分布在人民路、大平路商业金融，主要集中在东大街和北大街，工业区在大平公路北侧，居住小区分布县城住宅规划用地各区域，主要有新世纪家园小区、东花园小区、西花园小区、东安小区、古城新苑小区等。随着县城西扩战略的实施，城市新区的生态公园、行政中心、星级宾馆的建成，我县的行政办公场所、商业金融网点分布将向西区转移。县城周围有自然形成的湿地三处，威镇湖湿地、康熙饮马湖湿地、翰苑湖湿地，总面积约47公顷，湖面面积99公顷。其中：翰苑湖湿地面积28公顷，湖面面积4公顷；康熙饮马湖湿地面积200公顷，湖面面积42公顷：威镇湖湿地面积243公顷，湖面43公顷。康熙饮马湖与威镇潮湿地已于2004年立项进行保护性开发建设。县城有玉皇阁公园和体育公园，占地面积公顷；休闲广场有东花苑广场和街心花园广场两处休闲场所，县城规划控制区绿化覆盖面积596公顷，园林绿地面积527公顷，公共绿地225公顷。唐徕渠自南至北，环城而过。县城地下水资源丰富，现有水厂一座，&bsp;供水能力2万立方米／日，供水主管道长度为243公里，用水普及率00％，供水质量达到国家标准。县城现有供热公司一个，综合供热能力02吨／小时，供热量08万吉焦，供热主管道总长度36公里，集中供热面积05万平方米，供热用户200户。县城有中学4所，平罗中学为全区重点中学，平罗回中为全区百所回民高级中学之一，在校学生7000多人。小学4所，在校学生6000多人。县域内有保存完好的不同建设年代古迹两处，有建于清代，气势宏伟的玉皇阁，始建于明代的工艺巧夺天工的钟鼓楼。玉皇阁、钟鼓楼与近年修复的接引寺同处在一条南北轴线上，构筑出XXX县城独特的景观。县城商贸流通发达，自古就是商流、物流、人流集散地。县城有大型集贸批发、零售市场3处。钟鼓楼商城、南门蔬菜批发市场、北门农贸批发，年成交额达5亿元。2004年投资5300万元建设日处理污水5万吨的污水处理厂座，并积极申请立项建设垃圾处理厂，投入大量资金治理县城周边环境，对大平公路两侧进行环境综合整治，并对康熙饮马湖、威镇湖湿地进行保护开发建设，计划对翰苑潮湿地及唐徕渠县城段综合整治进行保护开发建设。随着县城规划控制范围内的湿地、园林及唐徕渠县城段综合整治等工程的建成，一个初具规模的山水园林城市将展现在人们面前。优美的人居环境也是给房地产开发带来无限商机。
二、项目概况
县城新区拟开发的房地产地块有3#、4#、9#、2#、4#、9#、20#七个地块，详细情况具体如下：
（一）3#地块概况
该地块用地范围：东至康熙步行街，南至平西路，西至西三街，北至人民西路延伸段，规划用地面积为34公顷。规划用地性质为商服、住宅，其中：商业用地098公顷，住宅用地44公顷，绿化用地098公顷。住宅平均按五层考虑，沿人民西路延伸段、平西路、康熙步行街商服用房主体为二层，局部三层。该地块现状为新民村三队农宅及部分温室。
（二）4#地块概况
该地块用地范围：东至西一街，南至平西路，西至康熙步行街，北至人民西路延伸段，规划用地面积为42公顷。规划用地性质为商服、住宅，其中：商业用地77公顷，住宅用地73公顷，绿化用地07公顷。住宅平均按五层考虑，沿平西路、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主体为二层，局部三层。该地块现状为合作村四队部分农宅、耕地及温棚。
（三）9#地块概况
该地块用地范围：东至西三街，南至人民西路延伸段，西至西四街，北至团结西路延伸段。总用地面积为274公顷。规划用地性质为商服、住宅，其中：商业用地3公顷，住宅用地774公顷，绿化用地2公顷。住宅平均按五层考虑，沿人民西路延伸段、团结西路延伸段、西三街商业用房主体为二层。该地块现状：耕地、温棚及部分农宅。
（四）2#地块概况
该地块用地范围：东至西一街，南至团结西路延伸段，西至西三街，北至玉皇阁大道，规划用地面积为25公顷。规划用地性质为商服、住宅，其中：商业用地26公顷，住宅用地685公顷，绿化用地8公顷。住宅平均按五层考虑，沿团结西路延伸段、西一街、西三街商业用房主体为二层。该地块现状为耕地、温棚及部分农宅。
（五）4#地块概况
该地块用地范围：东至北门转盘绿地，南至康熙大道，西至西一街，北至大平公路，规划用地面积为公顷。规划用地性质为商服、住宅、行政办公，其中：商业用地78万平方米，住宅用地627万平方米，行政办公用地5万平方米，绿地36万平方米。住宅平均按五层考虑，沿西一街商业用房主体为二层，局部三层，沿康熙大道为行政办公用地。该地块现状为耕地、部分温棚、城镇居民砖房、沿大平公路企事业单位（平罗五金厂家属区、县国税局）。
（六）9#地块概况
该地块用地范围：东至西三街，南至放射路，西至西四街，北至大平公路，规划总用地面积为56万平方米。规划用地性质为商服、住宅、行政办公。其中：一期规划用地面积7万平方米，住宅平均按五层考虑，沿西三街商业用房主体为二层。该地块现状：农宅、部分城镇居民住宅、耕地、温棚。
（七）20#地块概况
该地块用地范围：东至西一街，南至放射路，西至西三街，北至大平公路，规划用地面积为97万平方米。规划用地性质为商服、住宅、行政办公，其中：商业用地646平方米，住宅用地78万平方米，行政办公用地48万平方米，绿地25万平方米。沿西三街、放射路为行政办公用地，沿西一街为商服用地。该地块现状为耕地、部分温棚、城镇居地住房、沿大平公路企事业单位（XXX县建筑公司、平罗加油站、县塑料厂等用地）。
三、项目区位优势
县城新区20#地块开发项目商服、建筑、市场、医院、托儿所幼儿院、小学、中学文化娱乐场所服务半经适中，环境优美，交通便捷，是县城总体规划居住建设的黄金地段，是投资开发建设的新亮点，具备得无独厚的开发条件。
四、主要建设内容
（一）3#地块主要建设内容
该项目总建筑面积为34万平方米，其中：商业用房27万平方米，住宅建筑面积87万平方米。小区按规划布置中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%，容积率3。
（二）4#地块主要建设内容
该项目主要建设商业及居住用房、配套建设机关公共设施，总建筑面积为48万平方米，其中：商业用房94万平方米，住宅建筑面积224万平方米。小区按规划布置中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%，容积率3。项目计划总投资约5000万元人民币。
（三）9#地块主要建设内容
该项目总建筑面积为3万平方米，其中：商业用房3万平方米，住宅建筑面积0平方米。小区按规划布置幼托、中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%，容积率3。项目计划总投资约5亿元人民币。
（四）2#地块主要建设内容
该项目总建筑面积为万平方米。其中：商业用房25万平方米，住宅建筑面积85万平方米。小区按规划布置托幼、中老年活动中心等公共设施。小区绿地率大于35%，容积率3。
（五）4#地块主要建设内容
该项目主要建设商业及居住用房，配套建设相关公共设施，总建筑面积为43万平方米，其中：商业用房39万平方米，住宅建筑面积82平方米。行政办公建筑面积9万平方米。小区按规划布置幼托、中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%，容积率3。
（六）9#地块主要建设内容
该项目主要建设商服、住宅、行政办公楼及配套公用设施，总建筑面积为68万平方米，其中：一期工程建筑面积75万平方米。小区容积率07，绿地率385%，建筑密度27%，按规划要求布置中老年活动场所、幼托、居委会、地下停车库等各项基础服务配套设施。项目计划总投资约8亿元人民币。其中：一期工程概算投资8000万元人民币。
（七）20#地块主要建设内容
该项目总占地97万平方米，用地性质为居住用地。总建筑面积为22万平方米，其中：商业用房8000平方米，住宅建筑面积53万平方米。行政办公建筑面积59万平方米。小区按规划布置幼托、中老年活动中心、居委会等公共设施。小区绿地率大于35%，容积率&dsh;3，日照间距：5H。项目计划总投资约24亿元人民币。
五、项目投资
3#、4#、9#、2#、4#、9#、20#地块概算投资&bsp;&bsp;&bsp;万元人民币。其中：3#地块概算投资3900万元，4#地块概算投资5000万元，9#地块概算投资5亿元，2#地块概算投资32亿元，4#地块概算投资7亿元，9#地块概算投资8亿元（其中：一期工程概算投资8000万元），20#地块概算投资24亿元。
六、资金筹措方式
采用市场运作方式筹集资金。
七、经济效益和社会效益
县城新区拟开发的房地产3#、4#、9#、2#、4#、9#、20#地块，地理位置优越，城市道路、上、下水强，弱电管网、燃气配套设施完善，极具开发潜力，项目建成后房屋平均售价可达到800元/平方米左右，扣除成本，每平方米可获净收入600&dsh;800元左右，项目的建成还会产生良好的社会效益，可有效提高城市品位，提高城市档次，优美小区环境还可以有效提高市民环境意识，促进市民整体素质的提升。
八、项目依托单位
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目录
第一部分宏观分析3
一、城市概况3
（一）、城市基本概况3
（二）、城市经济发展状况3
（三）、城市发展规划（城市中长期发展规划）3
二、区位分析3
（一）、项目所属区域分析3
第二部分项目区域房地产市场分析4
一、房地产市场现状4
（一）、市场供需状况4
（二）、价格水平4
（三）、产品特征4
（四）、客户群特征4
（五）、市场竞争分项4
（六）、区域市场的发展特点4
二、区域市场调查分析4
（一）、调查问卷内容（附表）4
（二）、问卷调查说明及统计分析内容4
（三）、问卷统计分析结论4
三、市场发展预测5
第三部分项目分析6
一、地块位置6
二、地块现状6
三、项目交通出行状况6
四、项目周边社区配套7
五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）7
六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）7
七、主要经济技术指标7
八、项目SWOT分析7
优势分析；7
2劣势分析；7
3机会分析；7
4风险分析。7
第四部分项目开发结论性建议8
一、产品规划设计建议8
第一部分宏观分析
一、城市概况
（一）、城市基本概况
、地理位置（位置、行政区划、面积、市区面积）；
2、城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）；
3、城市规模（城市用地规模、人口规模）；
4、城市交通（城市航空、铁路、公路等交通运输配套状况）；
5、城市总体布局（城市格局、所含区域、规划方向、突出特色）。
（二）、城市经济发展状况
、城市GDP及增长率；
2、城市人均可支配收入及支出水平；
3、固定资产投资情况；
4、城市经济发展目标。
（三）、城市发展规划（城市中长期发展规划）
、城市经济发展规划；
2、城市规模及城市功能区域发展规划；
3、城市人口发展规划规划；
4、城区市政基础设施规划。
二、区位分析
（一）、项目所属区域分析
、项目所在区域概况（项目所在区域是城市的什么地带、占什么地位、起到什么作用）
附：项目地块位置图；
2、项目区位分析（项目地理位置、基础配套以及区位发展规划等）。
第二部分项目区域房地产市场分析
一、房地产市场现状
（一）、市场供需状况
分析现阶段市场供需情况，预测项目上市时的市场供需情况。
（二）、价格水平
近一两年内市场价格变化情况。
（三）、产品特征
从建筑形式、建筑风格、居住模式、户型面积等方面分析本区域市场产品的特征，一般包括区域项目的开发规模、基础配套、产品特点（建筑形式、建筑风格、社区环境、产品内部结构、户型配比、面积区间等方面）。
（四）、客户群特征
客户群体特征一般包括年龄分布、家庭结构、收入水平、文化程度、置业目的、户型面积选择、房价承受能力等方面。
（五）、市场竞争分项
从本区域市场竞争的核心和主体展开，来论述区域内市场竞争的特征。
（六）、区域市场的发展特点
、政府对市场的管理调控能力（相关房地产政策及区域房产政策的出台及作用）；
2、市场体系完善情况（包括出现多层次的产品供应及二手房的发展）；
3、市场热点的转移（大盘的出现、配套的完善，社区的规划及设计）；
4、房地产企业的优胜劣汰进程（外地开发商的进入和现有开发商的状况及分析）。
二、区域市场调查分析
（一）、调查问卷内容（附表）
（二）、问卷调查说明及统计分析内容
（三）、问卷统计分析结论
注：市场调查分析详细内容请参见项目市场调研报告（附件三）
三、市场发展预测
从包括价格、产品、消费群体特征等方面的趋势来预测区域房地产市场的发展趋势。
第三部分项目分析
一、地块位置
宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、地块现状
、四至范围；
2、地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对项目开发进度的影响；
4、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
5、土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目交通出行状况
、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。
四、项目周边社区配套
项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围（3）内的教育（大中小学及教育质量情况）、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施）、银行以及其他配套设施。
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
项目周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等。
六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）
说明项目的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市政配套情况，一般重点需要说明的道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
七、主要经济技术指标
项目的基本用地情况（总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积）、建筑面积（住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积）、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标，特别需说明关键性或难度较大的指标对项目规划、建设的影响。
八、项目SWOT分析
（一）、优势分析；
（二）、劣势分析；
（三）、机会分析；
（四）、风险分析。
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XXX市作为宁夏新兴的旅游城市，随着旅游经济的快速崛起，带动了相关产业的发展，中卫的城市建设也步入了发展的快车道，为中卫的房地产市场提供了广阔的发展空间。宁夏懿鑫煤业作为从中卫走出去的企业，为了回报家乡的关心与厚爱，积极投身到XXX市的城市建设中，就懿鑫煤业取得开发权的土地，我们提出如下开发建议：
一、属性描述
（一）地段属性：
、本宗土地为原XXX市一中校址，地处XXX市鼓楼东街，在XXX市最繁华的鼓楼东北拐角逸兴大酒店的东边，南临鼓楼东街，临街地界长度约50米，其它三面均未直接临街。
2、南、北、西临街建筑均为近年来新开发的二层以上商业用房，导致本宗土地均无法直接临街，并无法拆迁；东边有一条南北贯通的小街巷，临本宗土地街巷边有土木结构民房30多间和一幢二层砖混结构的村级办公楼，可拆迁。
3、北面留有一约6米宽的大门，通XXX市步行街。
（二）周边业态：
、四周商业氛围浓厚，主要以经营日用百货为主。
2、比较高档的有开盛商场、新华百货中卫店，有2个中小规模的轻工业品市场和个农副产品市场，2个中型商场，环卫在鼓楼北、西、南三面。
3、其它为分散经营的商户，以百货、餐饮等行业为主。
4、在其周边正在兴建的有鼓楼南街的世纪朝阳购物广场，建筑面积为42万平方米；女人街，建筑面积约为2万平方米。主要以日用百货类为主，业态重叠。
（三）围绕鼓楼，已形成XXX市传统的购物休闲中心。本宗土地处于该中心，作为商业用地开发，价值更大。
二、项目建议
（一）定位建议：
商业楼盘，与周边业态形成呼应势态。
、品牌入住定位：能够邀请宁夏新华百货入住，复制一个新华百货银川东方红店到XXX市，带动本楼盘的销售。原新华百货中卫店规模太小。
2、小商品及轻工业品市场：原XXX市该市场比较分散，而且经营规模小，档次低，而小商品及轻工业品市场需求稳定，适合于建设在城市中心，迎合市民的消费习惯，前景看好。
3、餐饮文化美食休闲广场，发展前景看好，但近几年经营困难大，而且物业管理和招商难度大。
（二）其它定位：
高档高层住宅，市场前景好、潜力大；但是，可开发建设面积小，市场价格偏低，投资成本大，开发利润低。
（三）开发建议：
、沿鼓楼东街8套营业房采取置换的形式纳入开发范围。
2、东边的民房和村部办公楼必须纳入总体规划内，必须拆迁。
3、北边原有的大门拆高拆宽。
4、东北角的6层多媒体教学楼可以保留，采取招商或转让的形式，减少开发成本。
（四）规划建议：
、沿东边南北向的街巷东边的民房、村部办公楼，原商业局的住宅、商场等建筑必须纳入规划内。
2、沿原校门东边的8套二层营业房必须纳入规划内。
3、整体可以考虑规划为十字型内置式商业街。
4、尽可能协调规划部门，多批规划建设面积，降低开发成本。
三、其它建议
就本宗土地，进行整体转让，赚取一定的土地差价，退出本宗土地的开发，另选开发项目，介入开发。