关于房贷新政出台后如何加强邮政储蓄银行二手房贷款风险管理工作的思考 - 财税金融调研报告

&bsp;&bsp;　200年4月7日　国务院发布“新国十条”，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，这在很大程度上抑制了部分城市的房地产投资和投机，有效的平抑房价，稳定了房地产市场，由于二套房以上首付增加，利率上调，房价回落，各家银行的房地产贷款面临着潜在风险，有些银行已经缩紧了信贷规模，从过热的房地产市场逐渐退出，有些银行针对部分城市进行了住房按揭贷款压力测试和情景分析，其目的在于防范和化解房地产贷款风险，以应对未来房地产市场的变化。　　

我行二手房贷款规模经过去年年底和今年年初的迅速扩张之后，潜在房地产风险积聚，在美国次贷危机还在不断延续、中国房地产市场处于深度调整的复杂形势下，如何做好我行房地产市场风险的预警和控制工作，已经成为我行上下高度重视的重要工作。　　

一、严格落实差别化的住房信贷政策，审慎经营，增强风险识别评估能力　　

我行严格执行国务院出台的差别化的住房信贷政策，通过房管局查册和征信报告，认真核实借款人家庭实际拥有的住房套数和借款人征信等级，以确定借款人适用的抵押率和利率水平，同时，为了进一步掌控房地产风险，全面了解各地区二手房贷款风险状况，按照银监会关于密切关注六大风险，坚守四大底线的要求，对房价波动过快、二手房业务量增长迅猛的部分城市进行了风险自查，对由于利率及房价变动可能造成的违约现象进行了压力测试，从风险排查情况来看，我行二手房贷款未发现抵押物存在重大隐患、借款人还款能力不足等现象，贷款风险在控范围之内。　　

自政策出台后，省分行信贷部组织各级信贷人员进行了认真学习，并对我行二手房业务制度重新进行了梳理，通过加强培训，要求信贷人员牢固树立风险意识，了解当前房地产政策形势，提高风险识别、评估能力。　　

二、严格执行贷款三查制度，防止出现违约风险　　

一是加强贷前调查，深入细致了解借款人贷款是用于自住或者投资，收入来源及家庭情况，职业稳定与否，借款人的年龄、身份、文化程度、信用评级、三年来变化工作的次数等，还款时间，月均还款占家庭收入的比例，房屋总租与家庭年收入之比，实际住房套数、抵押物坐落位置、房龄、是否存在产权纠纷以及未来是否易变现等；二是加强贷时审查，严格执行与借款人“面谈”、“面签”制度，认真核查借款人信息，确保信息的完整性、真实性和有效性，掌握借款人贷款真实意愿、偿付能力等，严格审核借款人提交的文件资料、相关要件及客户经理贷前调查报告等，认真把好贷时审查关；三是要加强贷后管理，二手房贷款期限长，额度大，借款人以及抵押物可能发生变化，再加上国家房屋政策以及利率的不断调整，在长期的动态管理过程中，未知因素很多，因此，我行要求各级行加大贷后资金流向，每季度回访借款人、每年定期走访房管部门以及每年对有可能出现变化的抵押物进行实地走访，严防假按揭违规行为，持续监控贷款风险。　　

三、严格核实抵押物的真实性，　　

为了保证贷款业务所涉及抵押物的安全，我行严格落实现场核实抵押物和核对抵押物登记簿要求，全面收集抵押房屋的各种信息。实行双人现场核实抵押物，并对抵押物是否真实、房产登记面积与房屋实际面积是否相符、评估价格是否合理等进行调查；审查房屋是否附着有足以导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调查是否存在动迁安置房、房改房、土地性质属于集体性质等情况；为了防范抵押物价格高估风险（这种高估有可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所导致的），我行按照总行合作机构管理办法的要求，严格合作机构的准入门槛，目前只接受信誉良好的合作机构出具的评估报告，对于当地没有合作机构的经办行，要求采取自评的方式。　　

四、加强二手房中介机构的管理　　

房地产中介市场起步较晚，市场发育不成熟，中介经营正步入规范化运作的过程中，因此，我行要求各级经办行在针对二手房贷款中介机构的选择过程中，严格落实个人住房贷款合作机构准入管理相关规定，在资质等级、技术素质、执业业绩和执业道德等方面加强对中介机构的考察，选择了一批水平较高的中介机构，建立了长期稳定的合作关系，借助中介机构的专业技术来有效地规避风险。　　

五、加强政策研究，对未来房地产走势进行预测与分析　　

我行定期组织信贷人员对市场价格变化情况进行调研与分析，收集政府公布的房地产交易价格信息，收集中介机构经营资源资料，加强对政府宏观经济政策、房地产政策、央行金融政策方向的研究，加强信贷业务人员的专业水平和对二手房交易价格的敏感度。　　