李佳雯
一、产业园区与传统地产在开发运营阶段均存在差异
近年来，在住宅为主的传统房地产市场，白银时代已成行业普遍，企业纷纷转型寻求新的利润增长点。随着楼市政策越来越严苛，传统住宅、商办类项目受到限制，房企拿地难度加大，发展产业园区成为企业获得资源的有效途径。然而，传统住宅地产开发基本属于“卖完走人”的高周转模式，而产业园区需要更长期的投入，开发难度更大。综合来看，产业园区在融资、开发、产业导入和运营服务等多个环节均与传统地产有明显差异。
在土地获取和规划建设方面，产业园区更关注当地产业基础和政策规划
由于物业形态、开发目的的不同，产业园区在土地获取方面需要考虑的因素比传统地产更为复杂，更注重区域产业基础、资源禀赋和政策规划等因素。传统地产以区位和价格作为最主要的衡量标准，选择好的地段，项目已经成功了一半。而对产业园区来说，一般体量较大且多数位于目前基础设施、交通条件相对较差的新城区，其目标是促进区域产业结构调整和发展，因此更多考虑区域发展战略、经济条件、产业基础和人才资源等因素。
从区域发展战略角度来说，当一个区域纳入国家或区域级发展战略，意味着该区域获得了政府政策倾斜，有利于基础设施的完善和人才资金等多种资源引进。企业在进行产业园区的拿地选址时，应当将区域发展战略作为重要衡量标准，有助于其借势提升行业影响力并获得更多资源支持。
从区域经济条件和产业基础角度来说，产业园区由于体量更大，且包括大量商业、工业性质地块（甚至不包括可售型物业），最终落地有赖于当地产业基础，其发展以丰富和完善当地产业布局为目的。脱离当地产业链和市场的产业园区，必定面临失败。一般来说，产业园区的发展应以产业链上的龙头企业为抓手，进而引进上下游配套企业，促进区域产业集群的形成。
此外，人才资源和完善的基础设施也是产业园区选址的重要参考标准。以武汉东湖高新区为例，当地聚集了武汉大学、华中科技大学等众多全国知名高校和科研机构，为建设以光电子、生物医药等新兴产业为主导的产业园区提供了先天的人员和科教资源优势。武汉还是中国中部高速铁路和航空枢纽，具有较强的物流辐射能力，在一定程度上降低了物流成本。
2在销售和运营管理方面，产业园区更注重产业导入和运营服务体系搭建
对于大部分有区位优势的住宅来说，终端客户为个人，在当地市场热度较好的情况下，只要做好宣传推广，即可快速去化完成销售目标；销售的终结也是整个项目的终结，不存在后续运营管理问题（近年，物业服务对住宅价值的提升空间越来越大，但从现金流角度出发，销售即意味着企业已获得了绝大部分利润）。对于产业园区来说，其最终用户是一家家企业，在招商过程中形成产业链的整合是非常重要的。现实情况中，不同的园区项目具有吸引不同产业的地缘优势，不同产业又需要不同的产业配套。对于没有产业基础的开发商来说，在短时间内完成产业配套的整合是很难实现的，完成以后又很难在不同地块中复制。因此，产业园区的招商对地块区位和开发商的产业导入能力都有更高的要求。
在園区完成招商后，还需要为入园企业提供运营管理后续服务，这对园区开发企业的运营管理能力提出了更高的要求。从某种层面上说，公共服务平台是衡量一个产业园区运营水平的主要依据。园区公共服务平台包括企业孵化、企业优惠扶持政策申报、金融对接、技术服务、法律咨询、产业交流、市场推广、人才招聘等综合内容。通过服务平台，可以帮助企业成长，提升园区品牌竞争力，同时也是园区创收的一部分。
一个优秀的产业地产项目，可以带动地区经济发展、促进产业结构优化，带动更多相关产业的发展（如围绕十大新兴产业开发的各类科技型产业园区），从而带来更多的劳动就业机会，促进城市的繁荣和提升。
二、传统的地产金融产品难以支撑产业园区长周期资金需求
早期设立的产业园区多属于地方政府主导的开发区，尽管也有很大的资金短缺问题，但得到政府给予的大量政策性扶持，如上市指标和政策性贷款支持、土地一级开发反哺等，极大增强了园区建设的投融资能力。然而，随着越来越多社会资本介入产业园区的开发和土地一级开发市场的规范化，单纯的政策支持逐渐被更加市场化的运作模式所替代，与之伴随的是不断加重的资金压力，融资问题成为产业地产发展最为棘手的问题。
传统的地产金融产品主要源于债权型融资思维，通过资产抵押/质押等方式进行风险把控；由于产业园区贷款成数低、产权期限短、租金收益低等原因，开发贷、按揭、经营性物业贷等传统融资产品难以满足产业园区发展的资金需求。
传统债权融资周期与产业园区盈利周期不匹配。一般来说，产业园区投资周期长，资金回收慢。首先，项目规模庞大，建设期间需要大量资金注入，建成后又需要较长时间才能完成产业招商和后期运营服务。此外，产业园区的产权时间相对较短，项目收入大部分来自园区的长期出租运营，而非传统地产的一次性销售，这使得园区的资金回收周期较传统地产更长。依据国内大多数银行的风控标准，对产业园区开发企业发放的项目开发贷款多以中短期贷款为主，额度难以覆盖园区整体开发建设及运营成本，且后期需要一次性还本付息，这与园区长期持有运营的发展模式不匹配。此外，由于产业园区土地属性多为工业用地或混合用地，地方政府出于保护产业发展的需要，经常给予产权无法分割或不能转让出售等限制，因此产业园区类项目很难仅仅通过销售按揭回笼资金。在后期运营过程中，经营性物业贷款则存在期限较短、费率较高、降低物业流动性等问题；收费权ABS的规模受到限制。
三、产业园区金融服务的核心：由融资思维向投资思维转变
如上所述，产业园区面临资金占用量大、投资回收期长、物业属性特殊等局限性，难以通过传统的债权融资渠道获得足够的资金支持。由于具有开发经营时间长、合理运营后收益稳定的特点，产业园区应当选择能够提供长周期稳定资金的融资模式。园区开发企业应加快多元化融资步伐，金融机构在为园区开发企业提供金融服务时，应当从债权性融资思维向权益性融资思维转变。
从产业园区的发展规律上来看，一个优质园区的诞生离不开高强度投资和持续精细化运营，是一个长周期低回报经营的过程。一方面，产业的培育、集聚和发展需要大量资金投入，是一个较为漫长的过程；另一方面，产业园区的运营服务需要长期探索并建立一套科学、规范、完善的内部运营管理体系。近年来，对产业园区的综合实力评估，逐渐体现出从重视硬性环境到强调软性环境的转变。硬环境提升只需要足够的资金和时间投入就可以实现，而软环境的复制则十分困难，需要长期精细化运营、孵化培育产业，促进产业链上下游的汇集协同，形成相对完整的产业发展闭环，才能最终构建一种可持续发展的园区运营模式。
针对产业园区的金融服务应当建立在对其发展规律的深刻把握上。传统债权性融资思维更加注重风险控制，在确保资金安全的前提下获得固定收益，一般需要土地和在建工程抵押等作为基本条件，具有对赌、排他性，融资期限较短等特点。而权益型融资思维更加看重园区未来的发展潜力，抵押担保并非必要条件，更多的是以一种开放合作的态度引入多个具有资源导入能力的股东方，助力园区发展，融资期限也更长，是一种合作共赢的融资模式。因此，权益性融资思维更匹配产业园区高强度投资、长周期精细化运营的发展规律。
综合来看，产业园区的金融服务大体可分为两类：一类面向园区开发企业，结合前述分析和当前金融环境，未来可供企业选择的创新型模式包括园区开发股权投资、园区资产证券化、园区运营主体资本运作等。
另一类是面向入园企业的金融服务，当前已有大批业内知名企业涉足该领域，不仅为服务提供者带来较高的收益，更重要的是推动了园区运营机构与入园企业的资源互补，促进了产业价值链在园区内的集中整合。总的来说，入园企业的金融服务包括入园企业股权投资（包括孵化器、天使投资、VC/PE等多种形式）、供应链融资、上下游并购整合等多个方向。由于彼此之间的紧密关联，针对产业园区的金融服务体现出不同于一般金融服务的特点，具体如下：
通过股权投资基金，实现园区开发的轻资产化运作
传统的地产基金在国内已经历多年，受银行信贷偏好和金融环境影响，多数基金均以债权投资为主。与债权投资不同，股权投资周期更长，注重被投资企业未来的发展前景与资本增值，通过参与企业经营管理及重大运营决策当中与企业共担风险。具备良好资产管理能力的股权投资基金，能够更好地匹配产业园区开发长周期的资金需求；此外，股权投资基金方在园区开发投资之外，多数还会介入到各种新兴产业的投资，能够更好地匹配园区发展在先期开发和后期运营管理上的资金需求，是园区开发更好的合作方向。
近年来，随着国内资本市场日趋成熟，股权投资基金规模已达到数千亿规模。207年5月，万科集团与招商银行共同发起两支商业地产投资基金，为其一系列商业项目开发建设提供资金支持，万科向该只基金出资503亿元，获得39%股权。通过设立商业地产投资基金，万科得以借助外部资本力量，通过轻资产化运作方式，加快在商业地产领域的布局。传统商业地产在一定程度上与产业园区类似，同样具有资金用量大、投资周期长、需要精细化运营才能获取稳定收益的特点，其通过股权投资基金的方式进行项目开发建设对产业园区具有借鉴意义。
在产业园区投资开发过程中，采取结构化基金操盘的模式，一方面可以由各方分担风险，并按照资源贡献的多少分配收益；另一方面，可以更好得引入各方资源，发挥各方在资金供给、开发建设、产业导入和运营管理等不同领域的优势，有利于园区后续运营发展。当前，产业园区投资专业化、分工精细化已逐渐成为一种趋势，通过基金操盘可以发挥专业化管理优势，降低投资风险、提高投資效益。在募资渠道方面，保险资金具有规模大、期限长、投资方式灵活、追求稳定收益的特点，与产业地产的资金需求具有良好的匹配性。
2通过资产证券化方式，实现园区资产的可持续运营
任何重资产运营都需要找到一种合适的退出路径。对于产业地产运营商来说，当一个园区项目运作相对成熟的时候，可以考虑通过基金并购的方式实现向轻资产运营的转变，即将收益稳定的长期持有物业从企业资产负债表中剥离出来，通过资产证券化（包括ABS、REITs等）方式回收资金，继续用于其他园区开发。这种操作模式一方面可以提高园区运营商的资金使用效率，加快其规模化扩张步伐，另一方面还可以通过基金分红获取优质物业的长期收益。
我国的产业地产基金仍处于比较初级的阶段，目前国内有针对商业物业的REITs（如2005年越秀投资在香港证券市场发行的越秀REITs，是我国首只房地产信托投资基金），但尚未出现以产业园区为投资标的的产业地产基金。放眼全球，则有众多外资产业地产项目采用了基金并购的模式，其中比较有代表性的有物流园区运营商普洛斯。通过地产基金退出，普洛斯得以提前兑现旗下物流园区的收益，并将投资回收期从0年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金将用于新的园区开发建设中，从而形成了物业开发、物业管理和地产基金之间的有效闭环，使得普洛斯能够在轻资产、高周转的运营模式下迅速扩张。
3通过对入园企业的孵化投资，实现产业链内生增长
产业是园区的核心和基础，优质的产业园区在产业规划方面与区域市场和产业发展的需求高度契合。这些产业园区经过数十年的探索与经营管理，对相关产业领域的发展规律积累了丰富的经验，能够迅速判断出哪些区域适合哪些产业、哪些产业中的细分领域存在市场潜力，这就使得园区运营商在产业孵化和投资领域具备了先天优势。因此，“产业+基金”的发展模式是近年来产业园区运营的重要发展趋势。
目前，国内一些知名的园区企业纷纷从单纯的“产业园区开发商”向“产业园区综合服务商”转型，即从产业研究、园区运营与投资孵化等几个维度深入产业价值链，从中寻找新的盈利模式。特别是在投资孵化领域，部分企业已从早期对入园企业的租金/房产入股、孵化/股权投资等阶段性的投资行为，演变成为把握科技前沿与市场前瞻性需求，结合地方产业转型升级的趋势，培育孵化特色优势产业，并为园区内企业提供从天使投资到上市后私募的全生命周期股权融资融智服务。
其中较为典型的是上海张江高科。从2006年开始，张江高科就开始了产业投资之路，一方面吸引优质企业入驻并提供配套服务，另一方面对其中的优质企业进行股权投资。目前，张江高科已经形成了专业投资团队，通过直投、参与基金投资、管理基金投资等多种方式进行产业投资布局。206年，公司实际完成股权投资总额628亿元，在公司利润结构中，产业投资与园区开发带来的物业租售业务利润贡献并驾齐驱，产业投资利润占比已经超过50%。张江高科目前已不再是一个单纯的“房东”角色，而是从产业地产业务向“科技地产+产业投资”转变。通过产业投资，成为高科技企业的“房东+股东”，同时以股东身份，吸引企业进入张江。
综上所述，产业园区运营商要改变发展思路，从“重资产”向“轻资产”的商业模式转型，要一手抓产业、一手抓金融，打造产业、金融、园区相互融合的生态系统，分享产业发展与物业回报所带来的长期资本增值
本文由启迪云泽资本供稿
文章来源于：中国房地产·市场版