周月明
近一个多月以来，上市房企纷纷进入年报披露期，这其中就有京城房企北辰实业（60588SH）。
从北辰实业年报来看，相较于206年，北辰实业的销售金额及销售面积都有所下降。且在公司制定的208年新目标中，销售金额只比207年增长7亿元。在众多激进扩张、快速奔跑的房企之中，北辰实业为何会选择相对保守的战略？其经营情况究竟如何？《投资者报》记者近日联系到公司张姓负责人，称将给记者答复，但截至发稿对方并未兑现承诺。拿地频现地王
据年报显示，207年北辰实业合约销售金额223亿元，同比下降3%，合同销售面积24万平方米，同比下滑达到20%；不过，其均价为798387万元/平方米，比去年上升2334%。而且，受益于可供结算面积的增加，北辰实业207年的营业收入同比上升5724%，达到5303亿元，归属于母公司净利润为4亿元，同比上升8988%。
在业务结构上，北辰实业财务总监曾表示，“收入上，房地产开发占82%，投资物业占比8%。利润上，开发物业的利润占比是68%，投资物业则为32%。207年，北辰实业的开发物业营业收入2592亿元，同比上升782%；投资物业（含酒店）营业收入2599亿元，同比上升632%。”
面对北京地区的严格调控，北辰实业的拿地布局策略也有所调整，207年，其分别在无锡、海口、武汉、成都及周边竞得土地共计9宗，新增土地储备约94万平方米，其中权益土地储备约27万平方米。
截至207年末，北辰实业的总土地储备为935万平方米，规划总建筑面积763万平方米，共有拟建、在建项目38个，分布于北京、长沙、武汉、杭州等4个城市。相对于目前一年销售00多万平方米的货量，现有的土地储备足够北辰实业未来6年的销售。
不过引起不少投资者注意的是，北辰实业在海口秀英区和成都双流区拍下的2宗地块，地价合计308亿元，都属于溢价率比较高的项目。
成都双流区地块以806亿元获得，折合楼面价000元/平方米，溢价率达到6833%；海口秀英区的地块以23亿元获得，楼面价64元/平方米，溢价率42%。
北辰实业这种以“地王”价拿地的现象，并不是仅这一年出现，其在长沙拍得的一块“地王”，曾经一度给公司带来负担。
有过一次“地王”教训，北辰实业为何还会高价竞拍土地？其背后的策略和布局意图是什么？
自204年以来，北辰实业就开始在京外激进扩张。205～207年，公司的存货金额分别为：3088亿元、4386亿元和52552亿元，增速较快。
但自206年开始，在一系列调控政策出台后，原本火热的楼市开始降温，土地市场也是新政频出，限价、自持等新规不断出台。而在这样的背景之下，北辰实业还在逆市扩张。
206年7月，公司以23亿元拍下宁波一建筑面积为374万平方米的地块，拿地溢价率接近00%，楼面价达到了6825元/平方米，这个价格刷新了宁波单价地王的纪录。
再比如公司以344亿元拿下的武汉地块，342亿元竞得的苏州地块，这两宗地块没有刷新“地王”價格，或许是因为拍卖新规则实施后有了最高价或者说政府指导价的限制。
在严格调控的背景下，北辰实业却多次入手体量庞大的“地王”地块，这样的拿地策略，令一些投资者感到费解。债务负担增高
激进扩张、“地王”频出，也令北辰实业207年的负债进一步上升。据公司年报显示，207年北辰实业的资产负债率为8329%，同比上涨了233个百分点，与205年相比，更是大涨832个百分点。
从具体债务结构来看，207年末，北辰实业的负债总额为6668亿元，比上年期末增加2789%。其中预收款项为22564亿元，占负债总额3387%，占比下降36个百分点；借款（不含债券）26609亿元，占负债总额3994%，占比上升052个百分点；应付债券（含一年内到期）5289亿元，占负债总额794%，占比上升032个百分点。
随着货币政策逐渐收紧，借贷成本走高，北辰实业也考虑起永续债这一方式。
据公司近期公告称，计划发行40亿元的长期限含权中期票据，即永续中票，用于补充流动性和偿还债务等用途。永续债起息时利率水平并不算高，可过两三年后利率会大幅上涨，因此业界对永续债一直存有较大争议。北辰实业能否在短期内还上低息债务，与其项目周转率等都有很大关系。但是目前，长沙北辰三角洲项目的长周期开发，以及又竞得两块地王，是否会影响公司资金的回笼速度？还需进一步观察。207年，公司经营现金流净额为-628亿元，同比下滑79%，“造血能力”有所下降。
那么对于现有资产结构如何调整？公司曾表示，负债率最近两年有所增高，主要是在土地储备上增加了投入，依靠市场融资、加快现金流周转等有助于解决这一问题。“目前公司在负债率的控制上还是比较严谨的，我们主要处于中等偏下的水平。在今后的几年，我们也会控降资产负债率，优化资产水平。”
此外，相较于拿地时的出手阔绰，北辰实业对于208年的销售目标却显得保守许多。206、207年，北辰实业实现的销售金额分别为226亿元以及223亿元，在前两年的基础上，北辰实业表示，208年争取实现销售54万平方米，签订合同金额240亿元。对比207年，这个目标则仅增长7亿元。
对于这个目标，公司方面之前称，“从市场放量的角度来看，相当长的时间里还是比较稳定的。因此在销售安排上，北辰实业会逐年提高，而不是产生比较大的波动。”
截至4月20日，北辰实业股价为44元，市盈率2倍。
文章来源于：投资者报